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雅居乐发布2022年业绩：降低负债轻装前行 优质土储助力稳健发展
2023-03-31
本文来源：时代周报 作者：刘婷
今年以来，各地积极出台促进刚需购房者入市的政策，推动房地产行业企稳向好。新建商品住宅销售面积1月、2月同比增长，已从去年的月度负20%~30%水平回归到基本持平。
(相关资料图)
行业复苏，有韧性的房企率先等到春天。始终坚持不违约的企业，在复苏行情中将抢跑市场，获得资本市场、购房者与机构的认可。
雅居乐（03383.HK，以下简称“雅居乐”或“公司”），正是其中之一。从雅居乐最新发布的财报中，外界了解到这家房企的韧性，销售反弹、土储丰富、负债走低等，均是其在房地产下半场行稳致远的关键抓手。
2023年3月30日，雅居乐发布2022年度业绩公告。公告显示，截至2022年12月31日，雅居乐营业额为人民币540.34亿元。其中，物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为人民币374.26亿元及166.08亿元，收入占比分别为69.3%及30.7%。
与此同时，雅居乐的各项财务指标维持稳健。截至2022年12月31日，雅居乐实际借贷利率为6.03%；净负债比率为57.3%；录得现金及银行存款总额为人民币160.91亿元。
雅居乐在财报中指出，公司将坚守“以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，通过全体员工的努力，整体业务将能稳步发展，进一步拓展雅居乐于全国的品牌知名度，并在竞争激烈的市场中稳占席位。
交付成效显著
过去一年，房地产行业进入深度调整期，行业规模有所下滑，百强房企销售额整体下降。
受行业因素影响，雅居乐销售额亦有所下滑。年报显示，2022年，雅居乐实现总预售金额人民币652.3亿元，对应累计预售建筑面积为517.9万平方米，预售均价为每平方米人民币12595元。
进入2023年，政策利好持续落地，为房企业绩增长带来持续不断的动力。
雅居乐于2023年逐步恢复并逐渐受到市场认可。今年前2个月，雅居乐销售额跌幅明显缩窄，在销售上展现出强于同行的韧性和弹性。同时，公司预售均价同比有明显提升。
可供对比的是，部分房企单月跌幅水平亦较大，2月同比跌幅并未收窄，反而有扩大趋势。这充分说明，当下的市场是分化行情，品牌实力较强的房企将率先获得反弹先机。
事实上，在行业调整期，比起房价起伏，市场更看重的因素是确定性。衡量一家企业的社会责任与综合实力的重要标准，是交付能力。
2022年，雅居乐保交付成效显著，为稳健经营打下基础，集团在广州、佛山、北京、上海等城市有序推进按时交楼，全年成功交付约6万套，约520万平方米。未来，雅居乐将通过聚焦主业，收缩规模等经营策略，严控品质，走高质量发展路线。
土储量大质优
土地是房企的生产资料，土地储备是后续发展动能的重要保障，丰厚的土储是企业抵御周期波动的砝码之一。另一方面，土储丰厚的同时，还需布局合理，高能级城市局部有助于企业提升利润空间和抗风险能力。
作为一家老牌房企，雅居乐深谙土地布局之道。无论是城市布局还是可开发土地潜力，雅居乐均表现优异。
年报显示，2022年12月31日，雅居乐共布局80个城市，拥有预计总建筑面积约为4016万平方米的土地储备。同时，雅居乐继续深耕粤港澳大湾区及长江三角洲两大城市群。其中，公司在大湾区的土地储备约为1033万平方米，占整体土地储备约25.7%，现拥有开发项目达49个。在长三角，公司拥有达454万平方米的土地储备，整体土地储备约11.3%，现拥有开发项目达44个。在香港，雅居乐拥有两个优质房地产项目，包括英皇道柏架山道项目及九龙塘义本道项目，合计土地储备为20389平方米。
数据显示，2023年，雅居乐可售货值约1500亿元，销售金额预计650亿元-700亿元，土地成本仅约3255人民币/平米。在行业触底、房价企稳、政策进一步支持的基础下，为可持续经营打下坚实基础。
通过土地储备的盘点，雅居乐进行了一次整合。以聚焦核心城市、处置非核心资产的方式，实现了资源优化。
据悉，从2021年下半年起至今，通过聚焦主业、提前处置非核心资产、退出合营项目36个等措施，主动化解风险，并实现资金回笼超200亿人民币，在市场后期快速下行中，有效补充了整体流动性。
曙光已现
在当下的房地产市场，现金是黄金，充足的现金流是企业稳定发展的安全垫。持续降低负债的企业，方能在下半场轻装上阵，实现弯道超车。
积极偿债之后，雅居乐净负债率明显下调。2022年全年，雅居乐债务净偿还超过约250亿人民币，其中境外美元债偿还11亿美元，银团偿还约55.7亿港币；净负债率从2019年约83% 降至2022年的57.3%，下降约26个百分点。
在现金流管理上，雅居乐始终保持审慎态度。过去一年，雅居乐经营性现金流维持正流入。值得注意的是，这已是雅居乐连续3年录得经营性现金流为正。多名业内人士认为，在现阶段，房企现金流比利润重要、造血能力比盈利能力重要。
从结果上看，现金流管理“助攻”雅居乐获得了关键的胜利。作为一家公众企业，信用至关重要。在TOP30中，雅居乐是几家仍能维持正常运营、没有公开违约的民营房企。
数据来源：中指研究院，公告
良好的信用，成为雅居乐获得融资的保障。
2022年11月，房地产“金融16条”发布以来，雅居乐新增的银行贷款额超30亿人民币。今年1月，雅居乐在境内成功发行中债增担保12亿人民币中期票据，境外也获得2家银行的新增融资超4亿人民币。此外，公司近期也获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿人民币。
于雅居乐而言，通畅的融资渠道无疑是重要的“造血”来源。目前，雅居乐融资渠道已经进入良性循环阶段，境内外金融机构对雅居乐的信心在恢复。
与金融机构信心同时恢复的，还有整个房地产市场。近期，多部委出台金融支持政策，多地展开楼市政策调整，国内疫情防控措施持续优化，经济运行整体好转，多项利好正在推动房地产行业回暖，房地产市场企稳可期。
克而瑞研究中心认为，随着房企融资功能逐渐恢复，叠加稳经济政策持续加码，有望对冲行业下行预期。受此影响，缺失的信心有望逐步重塑，尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐步回归稳定，预计到今年二季度可能形成市场底。