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环球观点：北京出让集体用地建共有产权房，对外销售房价2.9万
2023-03-30
集体土地上建设的政策性商品房，2．9万元/平方米你会买吗？
北京又将两宗集体建设用地推上前台，用来建设可对外销售的共有产权住房。此前，北京已推出3宗集体建设用地用来建设共有产权房，目前相关房产项目已经处于销售尾期。
北京规划和自然资源委员会近日发布公告，两宗位于大兴区瀛海镇的区级统筹集体建设用地正式挂牌出让，此次出让两宗地建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售均价29000元/平方米（含全装修费用）。
【资料图】
挂牌公告显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权，使用权出让年限为70年。
按照挂牌文件，YZ00-0803-2006、2029、2031地块用地面积为87287.804平方米，规划建筑面积192033.169平方米，挂牌出让起始价为275143.79万元。YZ00-0803-2019、2057地块用地面积为59523.356平方米，规划建筑面积130951.383平方米，挂牌出让起始价为188205.82万元。
以此计算，两宗地块的楼面地价都在1.43万元/平方米左右，约为最终销售均价（2.9万元/平方米）的一半。
按照相关规定，集体土地不能搞房地产开发，虽然近年来一些城市开始利用集体建设用地建租赁住房，但在集体土地上建设可对外销售的共有产权房，这种做法依然罕见。
北京于2017年开始推出共有产权房政策。按照规定，共有产权住房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
虽然《北京市共有产权住房管理暂行办法》并未明确共产产权住房必须使用国有建设用地，但作为一种“政策性商品住房”，外界多会认为它应是建设在国有土地上的住房，而北京用集体用地建共有产权房，自然会引起外界关注。
北京市规划和自然资源委此前曾表示，该类项目入市有效改善了住房结构，同时丰富了集体建设用地入市案例，探索改革经验。
《北京日报》也曾援引业内专家表示，对于购房者来说，集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权，同样是个人持有部分产权，同样执行5年内不得买卖等规定。集体土地的共有产权房和过去的小产权房没有任何关系。
在上述两宗地块之前，北京已经成功出让了三宗集体建设用地用来建设共有产权房，且均在大兴区瀛海镇，三宗地块的楼面地价和最终房价也基本相同。三宗地块相应的房产项目也均已入市，截至目前，尚有部分房源正在销售之中。
北京第一个集体建设用地建共有产权房项目的预售证
值得注意的是，因为土地性质不同，此类在集体建设用地上建设的共有产权房项目，其预售证也与普通商品房不一样，在预售证上要多一个“集”字。
既然是共有产权住房，就要涉及产权的比例归属问题。从此前三宗地块情况来看，项目单套住房的申购家庭产权份额比例为70%，北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司（政府产权份额代持机构）持有剩余30%份额。
近期一些城市土地市场有所回温，此时北京再度推出集体建设用地建共有产权房地块，是否也是为了增加土地收入？
作为房地产热点城市之一，北京近年来土地市场收入较为稳定，全年土地出让收入多在2000亿元左右。2022年，北京土地市场累计成交55宗，成交面积485万平方米，同比下降30%，实现土地出让金收入共计约1615亿元，较2021年下降24%。
此前北京三宗集体建设用地建共有产权房地块均为底价成交，合计约为50亿元。上述两宗地块合计出让起始价约为46.3亿元，如果最终也以底价成交，则全部5个地块总的出让收入不过百亿元，这对于两千亿级别的北京土地市场而言并非重要角色。
由于此类土地本身没有征地环节，其和国有建设用地实现了同权的概念，本身有助于降低土地成本，进而影响房价。不过，自2018年北京首次推出此类地块至今，五年间也仅仅有5宗地块成功出让或正等待出让，这个数量和推出节奏还不足以影响当前的土地市场格局。