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楼市的确有些问题，会崩吗？
2023-05-25
(资料图片仅供参考)
5月25日，沪指深V之后收复了3200点，短期应当有反弹，但沪指仍然是下跌趋势，并未跌到精确操盘系统的目标3137电脑，所以还是不抢反弹为好。热点板块上电力板块略微领先，前几天我们专门谈过对电力行业的看法，但当时读者的反应不够热烈，没有看见翻倍K线，所以不够重视这个行业的机会，电力行业是很枯燥的，如果将电力说成新能源，可能很多人会有热烈的反响，这可能也是人的认知偏差导致的，投资就是认知的变现，我1月31日刚讲AIGC机会也是大家也没有反应。
我们总说客观的看待市场，但很多人实际上对投资是有主观偏好的，而且这种倾向性一般人是没感觉的。当然，我也看好新能源，今天光伏也爆发了。
板块上多是我们熟悉的行业和概念，今天另辟蹊径谈一谈房地产，最近楼市的讨论越来越激烈，当然有很多种目的。有人认为楼市已经进入熊市，有人认为楼市还有升机，然而看涨的人当中，亦有一些专家过去和房地产行业走得比较近，所谓屁股指挥脑袋，他们一般也不会客观的告诉大家楼市的真实情况。
我们的楼市的确有些问题，4月份的楼市依然没有太大的起色，今年1－4月份的房地产投资还是下降的。这和经济预期是有背离的。如果在1月份做楼市预期，我想大多数分析师应该是看好的，经济开放后，投资需求和消费需求必然释放，一定有很多压抑的购房需求要释放。但事实是，消费的确释放，出口依然稳健，只有房地产为代表的投资依然下滑。前4个月房地产开发投资下降6.2%，我想去年4月是个什么状况大家都清楚，在如此低的基数上下滑，说明房地产行业数据太差了。
我们看到的现实情况是，房地产的确表现不佳，但没有出现大幅度回落，各地还在用政策支撑楼市，但这种支撑能否成功要看两个方面：其一是政策面是否会有大的房企支持政策，其二是美联储加息是否结束。这两点最终集中到三个字：流动性。我们谈很多产业的时候，会说各种因素，供需、周期啊，但房地产实际上主要对应的是流动性周期。房企近期的困难主要是杠杆太高，在美联储加息的时候，流动性水位降低，房地产企业中裸泳的就被发现了。
房地产会不会出现大崩盘？我认为不会。那么房地产会不会暴涨？暴涨的前提是供需。要房价温和上涨，那么必然是需要宽松政策，这个政策可以是国内，也可以是国外。实际上房地产企业在2019就有过颓势，中间因为疫情，全球央行都放水，所以才延长了生命力。
判断楼市，要避免犯经验错误。看跌者的错误在于，他们很喜欢拿他国的过往来对比中国，我们说，历史只能押韵，但从不相同。看涨者的错误在于，过去20年楼市的繁荣，让他们眼里只有上涨，没有下跌。大原则是不要对楼市下绝对性的判断。如果宽松，那么楼市能温和上涨，如果不宽松，那么实体经济是楼市的最终支撑，但当前实体经济的生产力水平，是很难支撑当前楼价，因为楼价收入比太高，大城市普通打工人需要很长的年限才能买房，而当前买房势必要投资信用。而在流动性紧缩的当下，大家都不敢借钱消费。
那么，好了，当前，是不是需要考虑下适度刺激呢？讨论房地产的那些人，是不是本质上是在谈要不要出刺激政策呢？我认为，是的，他们就在呼吁政策拆雷，而政策也要避免踩雷。所以楼市讨论，最终也两个字概括：博弈。
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