(资料图)
.文：千一 广州地铁越来越野了。 作为广州最能拿地的KFS，不再满足于合作开发，前脚操盘云城上品，现在准备进军高端改善赛道，和今年一众千万级楼盘争蛋糕！ 杀进地产，到底行不行，要看交的卷子！！ 打板改善的全新项目2022年广州地铁拿下的白云东平地块，案名颇有诗意，叫云庐。 听说广州地铁对这个项目的期待值非常高。 一张地图可以把云庐的区位亮点归纳为： 白云山脚下+18号线白云东平地铁站上盖+省实永平校区+白云最豪华远云和墅旁。项目宣传物料已经动起来了，官方输出的卖点是”云山里 学府旁 独户平墅“，预计五一开放营销中心。 偷溜进了售楼部，拍到了真容从 白云东平B口出来，走大约1-2分钟就能看到如火如荼施工的工地。 塔吊有条不紊在转动，售楼部已经建好。 和周边一众走现代风的楼盘不同，云庐收楼风走国风路线，这样跟白云山的意境也更有氛围感。 项目还没开放，但千一 悄悄溜进了售楼部！ 还！！看到了没对外尚在整改的板房！ 上图！ 备注，项目没开放，很多还要调整的，但从大门到园林的整个过程，可以感受到项目的质感。 从流出的资料图知道，广州地铁很拼，产品不错，云庐全盘建10栋17层高的板楼，两梯两户设计，只有319套的可出售货量。 主推的产品是建面约127、142、170㎡纯四房，锚定的是改善客群。 在白云现在的市场里，这种超低密的改善产品很少见。而且，一般单梯单户只有大面积产品才能有，而云庐127㎡给到了2梯2户。 没人，千一偷偷溜进板房，凭着记忆把户型格局大致描摹了下。 嗯，仅供参考，具体还是以开发商公布的最终为准哈。 猜测该板房是127㎡左右的户型，竖厅设计，3面采光，巧妙通过屏风+墙面间隔，避免公区直接对望卧室，保证私密性。 开放式厨房配备岛台，LDBK一体化设计，整个公区无多余墙面阻隔。 阳台很长，但是不太宽，更照顾主卧的尺度感，其余卧室空间相对小。 再三说，没有搞好，没有搞好，千一是偷偷溜进去的，偷拍了几张图，给大家过过瘾。 装修风格也是偏向中式，部分的陈设还在调整。 图片开了广角拍摄，空间感会大一些。 说说白云山下的竞争格局云庐的出现，会让白云山脚下的楼市竞争格局变得更加复杂和惨烈起来。 目前区域的竞争格局是这样的： 第一梯队：占据白云新城核心地段的粤海云港城、中国铁建西派云峰、富力富云山，价格约8-9万/㎡。 第二梯队：则是黄边、嘉禾望岗一带，中海麓府、新世界云耀，价格约6.5-7.7万/㎡。 第三梯队：是永泰客运站旁的越秀公交天悦云山府，价格约4.6-5.3万/㎡。 好，云庐的站位是哪里呢？从地段上，云庐所处的位置属于白云新城的外延区域，优势是云山资源，缺陷配套相对不足，云庐正面刚不过第一梯队楼盘。 最近的是越秀的云山府，云山府不近地铁，卖点主要是白云山山景+越秀极好的产品+初高中近省实。 云庐相比云山府位置更好，在云山脚下，有18北+14号线交汇的白云东平站，更近省实，2梯2户，纯改善，相比云山府更改善。 从这个层面讲，云庐的定价一定会高过云山府（4.6-5.3万/㎡）。而且， 地价 上 云庐比云山府便宜2千/㎡，这这这，越秀真的好被动。 从产品上看，云庐的127㎡和云山府的125㎡，面积段类似 ，用户可能会在中间做对比。云山府的125方总价大概在610-625万左右，另外，云山府还有一个160㎡的产品，大概售价850万左右。 （云山府125㎡4+1房户型） 当然，云庐定调高，价格不会太低。它瞄准的竞品大概应该也许是第二梯队的中海麓府和新世界云耀。新世界云耀的地位还是稳的，因为它的客群有一个很明显的标签：强教育+强配套需求。目前片区里的几个楼盘，论学校配套，都没有新世界能打。 中海麓府地处于设计之都，算是产业核心区。它的优势在于：中海品质感+不错户型+概念区。其实附近的4个盘都是改善，不过云山府是刚改，其他三个盘算 奢改。 云庐 和中海麓府都有地铁，都是纯改善社区，产品也重叠，都是120多-170㎡左右的4房。 云庐主打超低密的产品+与白云山最亲近的距离+18号线地铁可以吸天河客户。而麓府则是实用率高的产品+设计之都新城+地铁2号线+中海品牌。在市场上，群众对广州地铁的认知是不够的，3个开发商相比，他们对新世界，中海的认可度更高，而本土客户，会更认新世界。120多㎡的产品段，目前云山府大概610-625万。云耀和中海麓府，在800-950万区间。 140多㎡的产品段，云耀和麓府价格差不多，950万-1100万。 160方云山府总价850万。 170㎡目前只有麓府有，价格去到1200-1300万。 云麓如果要定基调，那么需要以新世界云耀和中海麓府为产品竞争标的和定价锚点，但大家对于地铁盖房子还是有点不熟，所以品牌上弱于新世界和中海，价格高过于这两个盘也不太可能，地铁是要打名气的，既要品质又要卖货，更多的是定价夹缝中求生存，不会正面刚。 大胆猜测一下： 云庐 1 27㎡会走夹缝路线。 这个货量不多， 7条梯腿，大概119 套。猜测定价680-800万之间。 一是云庐产品优于云山府，定价会高过云山府； 二是打价格差，7-800万这个价位在区域算是缺口； 三是如果去到800-850万以上，会和云耀、麓府正面刚，优势不明显，此外这个价格都可以去云山府选个160的，那个更大。 142㎡货量占比最多，10条梯腿，货量预估170套，价格推在950万以内，和云耀、麓府错开，可以博得一线生机。 170㎡只有2条梯腿，货量极少，只有34套，加上产品好，它的价格可能会走上很高，预计有可能要上到7万以上。 其实三盘的客户还是有区别的。 区域的改善 ，追求环境和舒适 度的会考虑云庐，因为它的密度非常低，而且是两梯两户，楼层不高。 而区域的中产新贵，可能就会倾向于中海麓府，因为它更靠近产业区。 如果考虑教育大城生活配套+成熟圈层的同学，那一定是选新世界。 你怎么看呢？
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