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地产新势力：八子争锋，“中建系”地产版图浮出水面 观速讯
2023-05-09
从土地拍卖到销售市场，一股新的地产势力正在崛起，它们中有资金较稳健的央国企，有此前偏居一隅深耕的地方房企。在地产江湖洗牌大势下，这些企业正成为塑造行业新格局的重要力量。
“中建系”地产航母的悄然起航，在这股浪潮中极具代表性。作为全球规模最大的投资建设集团之一，中国建筑拥有较高的国民知名度，该集团业务遍布国内及海外一百多个国家和地区，在2022《财富》世界500强榜单排名第9，在2022《财富》中国500强榜单排名第3。
房屋建筑工程、基础设施建设与投资，是中国建筑两大主要业务，近三年的营收贡献分别在六成、两成左右。但近两年来，中国建筑旗下房开业务的存在感越来越强，虽然对集团总营收的贡献一直未超过两成，不过其两大地产平台、尤其是中建地产，向上发展的势头不容忽视。
(相关资料图)
过去一年，囊括中建东孚、中建壹品、中建玖合、中建智地等品牌的中建地产平台，实现合约销售额1472亿元，新增土地60宗，新增土地储备750万平方米，购地金额740亿元，销售及拿地情况都优于不少房地产企业，多个品牌已跻身行业权益销售百强之列。
架构庞杂的中建系地产业务，其来路归途到底如何？能否在地产变局中闯出一片新天地？
中建八子风头渐盛
5月6日，北京掀起土拍大战，丰台青塔及大兴西红门地块线下开拍，分别吸引了17家、11家房企参与，虽然没有此前42家房企抢夺一块地的盛况，但房企同样摩拳擦掌、竞争激烈。
值得注意的是，在这两块地的意向房企中，均出现“中建系”公司的身影。中建二局旗下地产公司中建玖合，报名参拍丰台青塔地块；中建三局旗下地产公司中建壹品，参拍了大兴西红门地块。
一周前北京另一场土拍中，中建玖合还参拍了通州梨园镇东小马地块；同一天，中建一局旗下地产公司中建智地，以底价拿下朝阳孙河地块，总价40.4亿元，销售指导价7.98万元/平方米。
中建智地、中建玖合、中建壹品......“中建系”地产公司频频刷脸土拍市场，并挥洒真金白银拿地，逐渐成为一股不可忽视的力量。与此同时，在诸多土地拍卖中，中建地产与中海地产常常同时出现，即同属一源又伴有竞争关系。如此庞杂的“中建系”地产巨舰，到底是如何形成的？
故事要从十年前那场重组说起。公开资料显示，中国建筑属于整体上市，旗下有中海地产、中海宏洋以及其他地产企业（中建股份地产事业部、中建地产、中建国际等)。此前，中建系对地产的内部分工是，中海地产专注商业和中高端住宅开发，中建地产主要开发中端住宅和保障房。
行业研报曾表示，中建和中海在发展过程中，不可避免地会出现交叉，开始有同业竞争和资源空耗现象，进行重组联合非常必要，有利于集中优化内部资源，在土地、人力、资金资源上形成合力。中建系、保利系、中粮系、鲁能系等重组案，均属于此类集团内部资源整合。
2013年，中国建筑宣布整合正式拉开帷幕，拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。2015年，中建股份将30个相关物业项目正式注入中海地产，后者共支出338亿元，这场规模庞大的重组案正式完成。
从实际效果看，该重组对中海地产益处颇多。克而瑞曾表示，这次业务整合，使中海地产获得集团地产资源的大量倾斜，成为中建系房地产开发的业务骨干；融入中端和保障房等业务后，还拓宽了业务范围和发展规模。此后，中海地产逐渐成为地产界亮眼的头部企业。
不过，当时中国建筑注入中海地产的资产包，并不包括中建八大局地产。如今，中建智地、中建玖合、中建壹品、中建地产广州、中建信和、中建地产(天津)、中建七局地产、中建东孚，在官方年报中被统称为中建地产，俗称“中建八子”，与中海地产同属于中建旗下房开平台。
一直以来，中海地产都是中建系知名度较高的焦点企业，中建八大局及各自的地产品牌较为低调。尤其在地产行业上升期，各路全国性房企争相斗艳，规模有限的中建八子更是不太为人所知。但随着行业环境变迁，这些曾经的“幕后企业”，开始在公开市场竞争中大施拳脚。
扫货土拍市场
“中建八子”在业内打出知名度，主要是从土拍市场开始的。
这一点，从中国建筑历年年报中也可见一斑。在2019年度报告中，中国建筑在“房地产开发与投资业务”一栏，主要介绍了期内业务发展、盈利数据，以及中海地产的情况，中建地产并未被单列。到2020年，报告提到中建地产期内合约销售额1327亿元，同比增长14.7%。
此后的2021年，中建地产的拿地数据开始被重点提及，期内该平台合约销售额1238亿元，新增土地储备677万平方米。而到2022年，中建地产实现合约销售额1472亿元，新增土地储备750万平方米，购地金额740亿元，中建东孚、中建壹品等品牌也被重点列出。
中指研究院在报告中指出，2022年中建系公司多家进入拿地金额前100，包括中海地产、中海宏洋、中建玖合、中建东孚、中建三局、中建智地等，中建玖和拿地金额131亿元、中建东孚拿地金额89亿元、中建壹品拿地金额75亿元、中建智地拿地金额51亿元......
2023年前4月，中建系公司拿地未停止。中指研究院数据显示，中建智地权益拿地金额58亿元，仅比金地集团少2亿元，行业排名第15，前四月新增货值达到114亿元；中建壹品拿地金额40亿元，比华发股份少1亿元，行业排名第19；中建东孚拿地金额14亿元，行业排名第62。
中建智地近两年在北京动作频频，拿下了朝阳、通州、房山、顺义等十多宗地块。今年来，中建智地40.4亿元竞得朝阳前苇沟002、003地块、17.2亿元拿下房山区良乡地块。销售额也明显增长，中指研究院数据显示，中建智地1～4月销售额75.2亿元，同比增长36.5%。
中建八局旗下的中建东孚同样风头正盛。在北京2023年首场土拍中，中建东孚拿下朝阳小红门地块，正式进入北京房地产市场，当天同场竞技还有华润、金茂、龙湖等知名房企。目前，该公司地产项目已涉及上海、济南、青岛、天津等多个城市，今年前四月销售额164.0亿元，同比增长190.8%。
近年来积极的投资动作，在其销售业绩上也有所显现。中指研究院数据显示，2022年中建东孚销售额505.2亿元，中建壹品401.8亿元，中建信和286.9亿元，中建玖合204.4亿元，中建智地203.8亿元，中建七局112.1亿元，均已跻身行业销售业绩百强行列。
克而瑞分析称，行业跌宕起伏，反而给了部分企业崛起的机会。其中一类便是央企，他们背靠母公司此前在某些区域深耕，拥有较强资金实力和资源优势。比如中建东孚、中建信和、中建智地等，都属于中建集团的全资子公司，为建筑系下从事房地产开发的重要成员。
“从2022年销售金额表现来看，央企类企业资金实力较强，布局城市注重高能级城市，起源城市省份的依赖度占比相对较低，未来发展较具潜力。”克而瑞称，如中建东孚起源于济南，但发展到当前，在上海、青岛、天津等一二线热点城市均有项目，2022年对起源省份的依赖度仅有33%。
不过，中建系地产公司也非全然没有烦恼，首先依然要受行业大环境的影响。中国建筑在2022年报中便称，由于部分房地产项目销售价格下降、附近楼盘成交价格不理想，综合考虑房地产项目预期销售价格、销售进度和最新的成本预算后，对部分存货计提减值22.2亿元。
其次，当前大多数房企都在回归一二线城市，土地市场的竞争愈发激烈，对参拍房企的审核也更趋规范。日前北京对两宗地块发布补充公告，竞买人资格要求更改为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地”，比如中建各局公司、首开旗下各子公司，便不可同时出现“围猎”一宗地。
克而瑞表示，整体来看，央企中建东孚、地方国企大家房产、民营企业伟星房产等企业，在拿地上近三年有年均超百亿价值的土地进账，同时兼顾区域深耕与其他城市外拓，在产品线上已经实现标准化。经历行业洗牌后，这些企业要想获得更大发展的空间，需在投资布局、多元化辅助等多方面提升完善，有无持续拿地能力、产品升级能力也将成为重要考量。